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拐点之后 商业地产何去何从?
来源:好楼在线  [浏览次数:12461次]   2011-12-20 10:06:56  字体 【 】 【关闭
摘要:如今时近隔一年商业地产的前景似乎并没有人们预期的那么光明,反而隐约出现泡沫。随着房地产的暴利时代正在一步步离我们远去,商业地产究竟是中国房地产开发的救命稻草还是压死骆驼的最后一根稻草?我们拭目以待。。

 

     国家统计局上月发布的数据显示,今年10月份,70个大中城市中住房价格环比下降的城市有34个,持平的城市有20个。在目前大转折、大变局的经济环境中,一个特殊的产业群体自2011年开始正发生着革命性的变化,这种变化将在2012年乃至更长时间内继续发酵。这就是中国的房地产企业。

  回想今年年初限购令出台不久,住宅市场被政策压制已不可避免,于是更多的开发商们将目光投入到了商业地产。而如今时近隔一年商业地产的前景似乎并没有人们预期的那么光明,反而隐约出现泡沫。随着房地产的暴利时代正在一步步离我们远去,商业地产究竟是中国房地产开发的救命稻草还是压死骆驼的最后一根稻草?我们拭目以待。

    对于商业地产的发展前景,还得先从住宅市场说起。目前国内的商品房市场现在堪忧。
回顾中国2011年房地产宏观调控,11月份是个绕不开的节点。如果说之前楼市成交量萎缩还主要集中在一线城市,那么到了11月份,二、三线城市乃至其下辖县城商品房也全线滞销。

  中国指数研究院统计数据显示,到11月份,35个监测城市中,有近8成城市成交量下跌。13个城市成交量降幅在50%以上。其中贵阳同比降幅最大,达到74.09%,蚌埠同比降幅达72.10%,天津跌幅为67.20%,杭州跌幅也超过60%。

    由于二、三线的楼市受一线城市和宏观政策影响比较大。当消费者看到越来越多的城市房价在跌,那一定会形成房价继续下跌的预期。于是更多人持币待购。随着二、三线城市成交量普跌的一个重要后果是全国性房地产企业业绩再无支撑点。此前,万科、恒大、保利等大型房企为什么在一线城市卖不动房子,但每个月集团的销售业绩仍然良好。就是有大量二、三线楼市需求在支撑。到了11月份,龙头房企的业绩再也挺不住了。

  据统计,销售额排名前20位的大型房企中,绝大多数房企11月的销售金额同比、环比均出现下滑。中海、保利等房企11月销售金额同比跌幅逾20%,万科11月销售面积和销售金额环比分别减少了26%和20%。世茂、雅居乐及富力等房企销售业绩亦不乐观。

  总体来说,商品房销售面积的全面下行拐点在11月份已经确立。有业内人士判断,明年1月,全国性房价拐点或将到来。当开发商手里的钱越来越少,没钱开工,没钱拿地时,商品房新开工面积、土地购置面积以及开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。商品房市场大局已定。

随后而来的问题是应该继续专注住宅还是进入商业地产?

  住宅开发已然行不通,房地产商要求生存必须转型,而在这一轮企业转型中,住宅开发商“商业地产化”趋势十分引人注目。

  中原地产统计数据显示,今年1至10月,北京全市累计新增办公面积108.6万平方米,成交金额环比上涨了56 .92%,成交价格环比上涨18 .96%。10月份商业地产成交面积环比上涨43.71%。

  与此同时中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示,珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积2011年增幅将高达83.9%,出现过剩化的趋势。

   从目前商业地产市场的状况分析,一线城市根据北京市工商局发布的“2011年上半年北京外资企业发展情况”报告来看,上半年批发和零售业外资企业新设户数及规模减少。虽然这很大一部分原因是由于房价大幅上涨导致零售业准入门槛越来越高,但同时也昭示出,经历了20余年的市场竞争,一线城市的市场已基本被现有企业瓜分,大部分优质的商业网点也被占据,北京、上海等一线城市的商业正呈现基本饱和。2012年这一现象将会更加凸显。

  这也意味着,新进入者已经很难在这些市场找到生存空间,除非具备极强的实力和显著差异化的核心优势。但很遗憾,目前这样的企业寥寥无几。近几年不惜代价进入一线城市的“新兵”不少,但大多都是为了企业形象或是融资需要,而并非是要在一线城市实现盈利。所以,如果不是出于上述原因,企业不要盲目再进军一线城市,因为一线城市的竞争过于残酷,很可能会赔了夫人再折兵,而这完全没有必要。

    一线城市商业地产虽然饱和,但是二三线城市的商业地产则需要发展升级。随着近年来一线城市商业地产的激烈竞争,很多企业高调挥师二三线城市,更多是出于战略上的布局。资料显示目前中国的零售流通领域共有300多家外资企业,分店2200多家,总投资30亿美元。分布在国内30多个城市,主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州等经济发达的省会城市和经济中心城市。

   由于企业竞争的重心将会迅速转移到三四线城市。这也是中国零售行业的下一个黄金机遇。在三四线城市加快网络布局的零售龙头企业,也最可能成为我国零售业未来发展的主导力量。

  目前,所有内外资的强势零售企业都开始深耕三四线城市,甚至还借着扩张的机会,趁目前三四线城市的成本较高,采取购地自建,开发商业地产。三四线城市的本土零售企业也参与其中。这将导致三四线城市整体商业的升级。

  可以预见的是,随着更多的企业在一二线城市腾出手来,从2012年开始乃至未来几年,三四线城市的商业竞争将会愈演愈烈,本土企业也会遭遇更大的生存压力。

    综上所述总体上来说宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下,房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。目前中国经济的增幅也在放缓,在这样的情况下,房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移,比如商业地产、工业地产不失为一种选择。

   不过对于房地产行业必须要面对的是随着市场的日益规范回归理性、政策的宏观调控,地产行业平均利润正在下降,房地产暴利时代已经一去不复返了。

 


 

 

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