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踩准房产市场 为你开出安全投资十大处方
来源:成都商报  [浏览次数:3288次]   2012-04-12 10:22:01  字体 【 】 【关闭
摘要:目前出现的新型物业大多集中在郊县,周边配套不完善,项目规划时必须要考虑到后期的运营和居住。例如,商业配套的完善一方面可以保证业主日后入住的日常生活,另一方也可以保证项目的人气和后期运营。所有的项目都需要有人气才有出路,配套的完善对于所有的房地产项目来说都是必备要素。

    考察项目土地及销售行为的合法性

    尽量选择品牌开发商的项目

    项目配套完整 整体规划科学

    项目交通网络要便捷

    针对有意向购买新型物业的购房者,成都商报记者采访专家和相关机构,就如何瞄准趋势变化、提前踩准市场远期行情、怎样安全投资等相关问题,给出了十点建议。

  处方1

  考察项目土地及销售行为的合法性

    新兴的物业形态丰富了整个行业,并激化良性竞争。但由于是新兴物业,其相关的政策法规也在不断健全中,因而也带来了一些投资陷阱。在购买和投资这些新兴物业形态时,首先应该注意的就是项目土地以及销售行为是否合法。

    为了避免日后发生不必要的纠纷,购房人和投资人一定要与开发商签署合法且详尽的《商品房买卖合同》。此外,投资这些新兴产业的外地客户非常多,但各地对外地人购房资格、权属登记手续等方面的规定不尽相同,购房人尤其要注意这方面的规定,尽可能全面了解房地产所在地的各类信息。

  处方2

  尽量选择品牌开发商的项目

    选择品牌开发商的项目能够更好地避免后期的投资风险。以度假地产为例,这种产品形态除了对自然资源的要求外,在配套以及后期运营都对开发商提出了很高的要求。目前在国内也有不少失败的度假地产项目,多数是建设的资金链断裂、后期运营没有跟上等原因而造成。对于购买度假产品的客户而言,物业用于自住的时间很短,大部分时间都属于空置状态。在这样的情况下,需要品牌开发商整合各方面的优质资源,帮助业主管理和运营物业,保证业主的投资收益。这样的资源整合能力,对于一般中小开发商而言是可望而不可即的,而对品牌开发商而言则显得游刃有余。

  处方3

  项目配套完整 整体规划科学

    这些新兴物业在中国出现的时间不多,并没有太多现成的经验可以学习,更多的时候是边建设边学习。因此,项目前期的规划显得尤为重要,这需要在大量调研的基础上去进行,最大限度地利用现有资源。立足于市场情况,打造符合市场需求的特色项目才是成功之道。

    同时,目前出现的新型物业大多集中在郊县,周边配套不完善,项目规划时必须要考虑到后期的运营和居住。例如,商业配套的完善一方面可以保证业主日后入住的日常生活,另一方也可以保证项目的人气和后期运营。所有的项目都需要有人气才有出路,配套的完善对于所有的房地产项目来说都是必备要素。


  处方4

  项目交通网络要便捷

    对于这些多数集中在郊县的新兴物业而言,交通便捷显得尤为重要。例如,养老地产项目作为老年人安度晚年的物业,交通便利才能有利于子女经常过来探望老人;同时,老年人的身体状况比较差,如果出现紧急情况,交通便捷能够保证及时地送往大型医院就医治疗。

  处方5

  旅游地产,旅游资源是必要条件

    旅游地产就成都周边而言,青城山、峨眉山、都江堰、石象湖等,目前已经在全国具有一定知名度的旅游地是发展旅游地产的最好区域。从目前四川旅游地产的发展现状来看,这些区域也是旅游地产产品最为集中的区域。旅游地产能够为旅游地提供丰富的产业配套,实现游客在旅游地的吃住行一条龙行程。同样,旅游地丰富的自然资源是旅游地产吸引购买者的关键要素。购买旅游地产产品,最好能够到当地去考察旅游资源。

  处方6

  度假地产要考察物业管理

    度假地产物业很多都属于异地置业,很多都存在长时间的空置。要解决空置的问题,投资者必须重点考察项目后期的物业管理和运营模式。在物业管理上就要求有一定的知名度和拥有市场网络推广平台的酒店物业管理公司来运营,而投资者在购房前必须清楚酒店管理公司将如何面向旅游市场经营。

  处方7

  医疗资源是养老地产重要指标

    在选购养老房时,很重要的一点就是要考察项目对医疗资源的配备。同时,养老地产项目在产品设计时就应该考虑到老年人生病之后的生活。例如,无障碍通道的设计、适合老年人的卫浴系统设计等。在软件设施上,配置基本护理常识的服务人员非常重要,同时一些现代化求救设施的配备同样不可忽视。

  处方8

  养老地产要注重精神需求

    从目前的情况来看,中国老人的精神孤独感特别突出,从而引发老人的心理问题。选择养老地产产品时,这个软环境的问题一定要考虑。老年人比较集中,找到有共同语言的老人就会比较容易,老人有了朋友,生活就不会孤单了,精神需求可以得到一定程度的满足。要是没有这方面的条件,那么子女选择在工作的周边城市购买养老地产产品,这样可以利用下班时间或者周末去父母那儿看看聚聚,就能满足父母精神方面的需求。

  处方9

  工业地产注意后期运营风险

    工业地产市场是一种要素市场,其存在背后是工业的发展需要,但盲目投资是有风险的。许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨,同时,此类企业具有经营风险小,回报稳定的特点,因此是不错的投资选择。这无疑导致了工业地产投资的大量进入,由此带来了投资与经营上的风险。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商,其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上,经营风险也就不可避免。

  处方10

  购买工业地产注意政策风险

    为杜绝土地被贱卖、被圈地,国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子,全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,这事实上在政策上消除了各地“零地价”“负地价”出让工业用地的可能。然而,由于各地方政府在招商上竞争无法消除,发展地方经济的政绩追求目标也没有消除,不少地方政府仍试图通过各种途径,通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。在这种背景下,开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂,政策风险也就随之而生。
 

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