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四大标准助投资者买到成都综合体潜力产品
来源:成都楼市  [浏览次数:2718次]   2013-12-03 09:51:08  字体 【 】 【关闭
摘要:如何在让人眼花缭乱的市场中捕捉到具有潜力的产品?卖方费劲心思历陈自己产品的各种优势,买方也要从选址、区域消费水平、交通、创新等方面鉴别出优秀的产品,避免陷入综合体过度膨胀所引发的危机之中.

   据数据统计,成都市主城区的商业用房在一季度的三个月内成交套数分别为305套、372套和342套,而新增供应量则分别为1331套、278套、1097套。成交和供应之比约为0.38:1,供求不平衡所带来的市场疲态已经在慢慢显露。如何在让人眼花缭乱的市场中捕捉到具有潜力的产品?卖方费劲心思历陈自己产品的各种优势,买方也要从选址、区域消费水平、交通、创新等方面鉴别出优秀的产品,避免陷入综合体过度膨胀所引发的危机之中。

    标准一:选址定位填补区域空白

    关键词:地址。黄金地段或CBD核心区的项目自然可以选择,但部分区域却因为物以稀为贵,填补区域空白的项目因竞争环境占优势,加上便捷的交通,或许未来更有增值空间。
    综合体对于区域经济的搞活和推动作用不可小觑,而与区域共生互长,才是综合体发展的良性循环,所以,前期调查规划定位十分关键,2011年金牛万达广场奠基,对于城北来说,此前像这样包含写字楼、大型购物中心、多形态住宅的综合体项目几乎空白一片,仅此一条,已经让金牛万达在区域内不可或缺,成为区域发展依仗的中心。这也就要求综合体在各自规划定位时,找准方向,奠定在区域内生存发展的良好地位。

    标准二:迎合、满足乃至培养需求

    关键词:消费。综合体项目能弥补当前消费的不足,或引导当下时尚的消费方式,放眼未来,或能培养区域内人群的消费习惯。
    对于综合体来说,选址是第一步,区域内的消费环境和能力,是支撑一个综合体稳步发展的首要因素,但是因为同形态的商业地产竞争等诸多原因,作为综合体自身,必须要审时度势,在最初定位的基础上,适时作出调整和更新,以迎合区域内变化发展的需求,让自身的产品形态及功能性发挥最大,立于不败之地。即将在九月开业的来福士广场,虽然地处一环路、人民南路的优势区位,但对于像这样集甲级写字楼、多层次休闲购物中心于一体的综合体项目却并不算多,在依托传统区位优势的基础上,又能达到与区域和谐共生的目的。而华润万象城这样有成功先例在前,开发之初已经被定位为“300万成都市民向往的生活目的的,每个中产家庭每周必去的购物中心,可以停留一天以上的商业建筑群”,也要在未来的几年内,接受建设路-万年场商圈发展的洗礼和考验。

    标准三:交通便捷,具备地标特征

    关键词:交通、地标。独特的建筑外观、超大的体量和舒适的环境是聚集人气的必备条件,便捷的交通将人气变成可观的人流量,反哺综合体的发展。
    综合体因相对其它物业具备大体量的特征,注定了产品必须具备地标作用,产品各项功能足以辐射周边一定距离,对居住、商务办公、休闲娱乐都有较大的“刺激”作用。在某种程度上,某些大体量的城市综合体被看作“城中之城”,这说明产品必须通过地上、地下层等进行组合规划,利用交通将各空间有效串联,使各系统之间能有机联系,便于人员流动与迁移。很多成功的综合体项目不仅能发挥自身的功能优势,也是城市中热门的旅游景点,便捷的交通带来络绎不绝的游客,更好的增加了项目的人气和知名度。

    标准四:掌握好持有性项目比例

    关键词:创新。通常的写字楼+公寓+商场的模式显然不能成为有力的刺激点,单一的万达模式也不是唯一的成功模式,新的品牌、新的合作方、新的创意……总之,识时务者为俊杰。
    综合体开发的周期漫长,要建立一个成功的综合体,在区域或更大范围内形成效应,那就需要开发商有长远的眼光和稳定的操盘手段。开发综合体这类“城中之城”这样功能复杂、体量庞大的综合项目,之所以需要开发商具有一定的经济实力,是因为这是一项盈利持久战,如果没有手持产生高效益的项目,那综合体的后续运营将会产生巨大困难。在各种物业类型合理搭配的前提之下,开发商必须有长远眼光与耐心,不能图一时之快来提升销售型物业比例,而应当将持有型物业和销售物业有机结合,形成长期现金流,以增强资金流转能力以及留出空间应对综合体开发过程中可能出现的各种变数及问题,建立长效的市场竞争力。


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